Huizen worden duurder; daarmee worden automatisch ook de gemeentelijke belastingen verhoogd. Behalve bij woningen van meer dan een miljoen!
Onze redactie heeft onderzoek gedaan naar de cijfers:
De gemeentelijke belastingen worden bepaald aan de hand van de waarde van een woning; de WOZ-waarde. Stijgen de woningprijzen, dan stijgt ook de belasting. Stijgen de woningprijzen harder dan de overige kosten en inkomens, dan ontstaat er een onredelijk hoge belasting. Fijn voor de politici die met dat geld meer kunnen uitvoeren; minder fijn voor de inwoners die hun jaarlijkse kosten zien stijgen.
Minder bekend, maar zeker opvallend is dat stijgingen van WOZ-waarden bij duurdere woningen minder stijgt en in een aantal gevallen zelfs ver onder de waarde van tientallen jaren terug blijft. Uit onderzoek naar verkoopcijfers in de Oisterwijkse woningmarkt – in vergelijk met de WOZ-waarden in onze gemeente – blijkt dat bij huizen boven de 1,5 miljoen de WOZ-waarde minder is gestegen, en daarmee de gemeentelijke belastingen voor deze doelgroep ook minder is gestegen dan bij andere doelgroepen.
Regressiviteit
Het onderzoek heeft zich gericht op de hypothese dat de gemeente Oisterwijk een regressief WOZ-waarderingsbeleid hanteert. Regressiviteit in vastgoedwaardering houdt in dat dure woningen (het topsegment) structureel lager worden gewaardeerd ten opzichte van hun werkelijke marktwaarde dan woningen in het middensegment. Op basis van een data-analyse van 1.052 woningen in Oisterwijk, aangevuld met officiële koopsominformatie van het Kadaster voor specifieke wijken, blijkt dat deze hypothese correct is. De oorzaak ligt zover bekend niet in bewuste manipulatie, maar in een structureel weeffout in het taxatiesysteem: het model leunt te zwaar op recente verkooptransacties.
In wijken waar regelmatig woningen in vergelijkbare grootte worden verkocht, kan de WOZ-waarde eenvoudig worden vergeleken en bijgesteld. In wijken waar veel minder woningen worden verkocht, en die woningen in omvang niet vergelijkbaar zijn, is een dergelijk vergelijk minder of onmogelijk. En juist dat zijn wijken waar duurdere woningen staan; en juist die blijven achter in de WOZ-waarde verhogingen, en daarmee ook de belastingverhogingen. (zie tabel onder)
Voorbeeld
Als we bijvoorbeeld een middenklasse-wijk in Oisterwijk vergelijken met een villawijk, komt naar voren hoe het taxatiesysteem in de praktijk uitpakt. In een Oisterwijkse middenklasse buurt werden sinds 2004 19 woningen verkocht. Die verkopen bieden een referentie voor de WOZ-waarde voor de gehele buurt, met vele tientallen woningen. De gemeente wordt met iedere prijsverhoging in die verkopen gedwongen de WOZ-waarde van de woningen in die buurt bij te stellen. In een villawijk zijn in diezelfde periode 9 van de 20 woningen verkocht. Omdat de woningen niet vergelijkbaar zijn, en omdat er ook regelmatig woningen worden gesloopt en herbouwt, kan de gemeente die verkoopprijzen niet gebruiken voor de WOZ-waarden van andere woningen in die wijk. De WOZ-waarde in die wijkt blijft opvallend zichtbaar achter.
17 jaar
Uit de analyse van 1.052 woningen in Oisterwijk (peildata 2020 t/m 2025) blijkt in de procentuele stijging van de gemiddelde WOZ-waarde een scheefheid. En bij nadere bestudering van enkele voorbeelden, blijkt dat er ook individuele woningen zijn waar een enorm lage WOZ-waarde is gehanteerd, ondanks dat overduidelijk is dat de werkelijke waarde veel hoger had moeten zijn. Zo is er een woning met een huidige WOZ-waarde van 1,9 miljoen, terwijl de woning in 2008 werd verkocht voor 2,4 miljoen. Een onjuiste WOZ-waarde, die al 17 jaar in stand is gehouden. Uit een ander voorbeeld blijkt, dat de gemeente de WOZ-waarde in recentere jaren pas aanpast na verkoop. In de jaren daarvoor is de WOZ-waarde (en daarmee de belasting) veel lager.
Het mag duidelijk zijn dat woningeigenaren geen bezwaar maken tegen lagere WOZ-waarden. De gemeente kan deze woningen niet vergelijken, en zou ze moeten taxeren. Met deze onjuiste inschattingen verliest de gemeente een flink bedrag aan belastinginkomsten. Die inkomsten kunnen – met gelijkblijvende uitgaven – in mindering gebracht worden bij de inwoners die relatief (te)veel betalen. In maart 2025 heeft de Waarderingskamer (de landelijke toezichthouder op de WOZ) deze scheefheid als speerpunt gemaakt, en eist deze dat gemeenten hun taxatiemodellen hierop aanpassen.
Note: Voor dit onderzoek is gekeken naar de WOZ-waarden in de periode 2020 tot 2025, die de marktprijsstijging volgt van januari 2019 tot januari 2024 (de WOZ loopt een jaar achter).
