Recent schreven we: ‘Huizen worden duurder; daarmee worden automatisch ook de gemeentelijke belastingen verhoogd. Behalve bij woningen van meer dan een miljoen!’ Uit cijfers bleek dat woningen in wijken waarvan de woningen enigszins vergelijkbaar zijn en waar regelmatig een woning verkocht wordt, de WOZ-waarde redelijk mee gaat met de marktprijs. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde aan de hand van verkoopcijfers in de buurt. Inwoners die vinden dat de gemeente die te hoog inschat kunnen bezwaar maken.
Al 17 jaar!
Wat in het algemeen opviel in de bestudeerde cijfers is, dat de WOZ-waarde van duurdere woningen (boven de 1,5 miljoen) afgelopen jaren minder is gestegen, dan andere woningen. De duurdere woningen staan in wijken met minder aantallen, minder vaak een verkoop, en de huizen zijn niet of nauwelijks vergelijkbaar. Het is voor de gemeente dan ook minder makkelijk om de WOZ te verhogen, zo blijkt. Er kwamen bij het onderzoek ook voorbeelden boven van bijzondere situaties. Zo is er een woning met een huidige WOZ-waarde van 1,9 miljoen, terwijl de woning in 2008 werd verkocht voor 2,4 miljoen. Een onjuiste WOZ-waarde, die al 17 jaar in stand is gehouden. Uit een ander voorbeeld blijkt, dat de gemeente de WOZ-waarde in recentere jaren pas aanpast na verkoop. In de jaren daarvoor is de WOZ-waarde (en daarmee de belasting) veel lager.
Het gevolg van deze scheve (of ontbrekende) WOZ-beoordeling is dat woningbezitters met woningen van grofweg boven de 1,5 miljoen, waarbij de WOZ-waarde minder stijgt, ook minder stijging zien in de gemeentelijke belastingen (OZB). Het totaal van de benodigde belastingen wordt opgehaald bij het totaal aantal inwoners. Waar de ene minder hoeft af te dragen, krijgt de ander procentueel meer af te rekenen. Een landelijk bekend fenomeen, dat de gemeente behoort te voorkomen.
Het duurste huis
Vorige week kopte het Brabants Dagblad: ‘Enorme designvilla van 4,8 miljoen euro staat te koop‘. De woning staat aan de Hondsbergselaan 6 in Oisterwijk en moet volgens de makelaar 4,8 miljoen waard zijn. Een hedendaagse waardebepaling die we deze week met de geregistreerde WOZ-waarde hebben vergeleken. De geregistreerde WOZ waarder is van januari 2025. Uitgaande dat de woning na die datum ruim genomen 10% in waarde is toegenomen, zou die WOZ-waarde dus ongeveer 4,3 miljoen behoren te zijn.
Uit de beschikbare WOZ-waarden van de afgelopen tien jaar blijkt dat er een significant verschil zit tussen de door de gemeente gehanteerde WOZ-waarde en de verwachte marktwaarde. Op peildatum 1 januari 2025 is dat ten opzichte van de door ons berekende vermoedelijk marktwaarde een verschil van 1,9 miljoen! Dat zou een extra belastingopbrengst inhouden van 1750 euro per jaar, voor alleen deze woning. Aangezien er veel meer woningen zijn waarvan de WOZ-waarde te laag is ingeschat, kan een betere taxatie de gemeente extra inkomsten bezorgen, waarmee voorzieningen kunnen worden gerealiseerd, of die in mindering kunnen worden gebracht op andere belastingbetalers.
De door ons aangetroffen WOZ-waarde van de afgelopen 10 jaar op bovenvermelde woning is:
2015: 1.606.000
2016: 1.608.000
2017: 1.644.000
2018: 1.694.000
2019: 1.768.000
2020: 1.881.000
2021: 1.849.000
2022: 2.107.000
2023: 2.180.000
2024: 2.275.000
2025: 2.431.000
