Het duurt te lang voordat nieuwe woning beschikbaar zijn. ‘De druk op de woningmarkt is niet van vandaag op morgen opgelost…’ , zo staat vermeld in de Discussienotitie Woonzorgvisie van Gemeente Oisterwijk. In dit tweede deel van de serie ‘Woningnood in Oisterwijk’ kijken we naar de langdurige procedure, het benodigde type woningen en tijdelijke oplossingen.

door Joris van der Pijll

Langdurige processen frustreren woningzoekenden. We mogen concluderen dat er afgelopen jaren te weinig nieuwe woningen zijn gebouwd, of binnen korte termijn gebouwd gaan worden. De vraag neemt al jaren sterker toe dan het aanbod en daar hebben met name mensen last van die zelf niet kunnen bouwen of kopen.

Langdurig

Het duurt bij politieke besluitvorming enige tijd totdat de wensen van inwoners doordringen in besluitvorming. Iedere woning is er eentje, maar vraagt in verhouding procedureel meer aandacht. De gehele ontwikkeling van een plan vraagt inzet van zowel de ambtelijke als politieke organisatie. Denk aan uitwerken van het eerste idee, inspraak van omwonenden, discussie in de raad, aanpassing van een bestemmingsplan, ontwerp van de woningen, de aanvraag van vergunningen en behandeling van bezwaren. Tot slot is zeker ook de schaarste van materialen en hoge kosten bij de uiteindelijke bouw reden tot vertraging.

Gemeenten moeten daarbij niet alleen kijken naar lokale behoefte, maar ook landelijke wet- en regelgeving volgen, en landelijk opgelegde beperkingen overbruggen. Denk bijvoorbeeld aan de asielinstroom (daarover later meer), een maximaal aantal te bouwen woningen, beperkingen vanwege stikstofbeleid en zo meer. Lokaal kunnen er beperkingen zijn vanwege huidige gebruikers, en beperkte zeggenschap over percelen waar de gemeente geen eigenaar van is of niet eenvoudig kan worden.

Veel

Het is daarom dat gemeenten zich beter kunnen richten op grotere woningbouwlocaties, waarbij  ruime mogelijkheden worden geboden voor de grootste nood. Ook is het daarbij volgens verschillende geïnterviewden nodig dat de voorbereiding van besluitvorming in de raad beter gaat, besluiten meer concreet worden geformuleerd en na een raadsbesluit alle pijlen gericht zijn op de uitvoering daarvan. We horen ‘veel praten en weinig doen’, en tegelijk ook ‘de wil is er!’

Met die wil, zo blijkt uit de bevragingen, is het vooral nu nodig snel en veel te gaan bouwen (lees plannen voorbereiden en concreet besluiten nemen). Niet te lang blijven onderzoeken, of afwachten wat bijvoorbeeld de landelijke overheid gaat doen, maar beginnen waar dat snel en veel kan, en zo nodig later bijsturen. Bij voorkeur grotere lege plekken invullen; herontwikkeling van locaties met bestaande bouw vraagt immers meer capaciteit, en daarmee tijd.

Wat

Vooropgesteld dat er voor een leefbare wijk een gezonde mix moet zijn, is zowel landelijk als lokaal het belangrijkste signaal veel (dus niet uitsluitend) kleinere woningen te bouwen geschikt voor 2 persoons huishoudens zonder kinderen. Deze specifiek toewijzen aan starters (in de betekenis van woningzoekenden die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven) en gericht op de doorstroom van senioren (hierover later meer).

Echter, grond is schaars en het geld niet voor het oprapen (zie bericht vorige week). Met de behoefte tot grotere aantallen wordt geopperd waar mogelijk te bouwen in de hoogte. Meerlaagse appartementen gericht op het veelal lage inkomen van jongeren, en gelijkvloers met dichtbij voorzieningen voor ouderen. Denk daarbij ook aan bouwen boven winkels, bedrijven en zorgvoorzieningen.

Vooral moet bij goedkopere woningbouw gewaakt worden voor ‘te’ goedkoop bouwen. De huurprijzen moeten omlaag, maar dat wil niet zeggen dat ook de kwaliteit omlaag mag! Leefbaarheid zit bijvoorbeeld ook in minder geluidsoverlast van de buren en een gezond binnenklimaat. Betaalbaarheid zit duidelijk ook in minder energieverbruik. Goedkoop moet in de maandelijkse lasten geen duurkoop worden. Er is behoefte aan lagere woonlasten; veel lager dan het huidige huuraanbod.

Nood ledigen

De eerder beschreven procedures kunnen nauwelijks sneller; de behoefte kleinere goedkope woningen is groot. Tijdelijke woningbouw kan die eerste nood ledigen.

Met tijdelijke woningbouw doelen we op het sneller bouwen van tijdelijke woonunits op locaties voor maximaal 15 jaar. Niet te verwarren met tijdelijke huur voor bijvoorbeeld maximaal 2 jaar; dat is zo blijkt in een overspannen woningmarkt een onmogelijke opgave; reeds is besloten een pilot daartoe stop te zetten.

Tijdelijke kleine woningen kunnen met name ingezet worden voor doelgroepen die bij de woningbouwcorporatie niet in aanmerking komen voor een reguliere woning; veelal vanwege te weinig inschrijfjaren. Denk aan jongeren, huidige illegale campingbewoning, scheidende stellen en overige spoedzoekers. En zover het 1-2 persoons huishoudens betreft ook statushouders (daarover later meer).

Uit onze bevraging blijkt dat met name startende jongeren enorm blij zijn met zo’n tijdelijke woonruimte, als ze daarbij ook hun inschrijfjaren blijven opbouwen. Zodoende kunnen zij na een aantal jaren doorstromen naar een reguliere huur- of koopwoning.

Ideaal?

Het realiseren van tijdelijke woningen kan procedureel sneller, maar ook hier is goed overleg met omwonenden en een vergunningstraject nodig. De gemeente zou in grond en nutsvoorzieningen moeten voorzien, of een voormalig kantoorpand beschikbaar kunnen stellen.

Bouwers van dergelijke woonunits attenderen er op vooral te kiezen voor kwalitatief goede woningen, die na de maximale periode van 15 jaar nog eens 15 jaar op een andere locatie geplaatst kunnen worden. Units van 50m2 per woning; niet te vergelijken met een ‘container slaapplek’.

Dergelijke woonunits kunnen gerealiseerd worden in schakelbare en stapelbare energie neutrale woningen met – om de leefbaarheid te bevorderen – ruimte voor groen (zie onder) en bewoners in een mix toe te laten. Het is een mogelijkheid wat druk van de ketel te halen; ideaal blijft op termijn vaste woningbouw in volwaardige wijken.

Gemeente Oisterwijk gaat hier dit jaar mee aan de slag; in eerste instantie op zoek naar locaties. Het wiel uitvinden is hierbij niet nodig; ook landelijk is er alle aandacht voor. Er is een ‘versnellingskamer’ en een ‘expertisecentrum’ beschikbaar.

Mantelzorg

Niet in grote aantallen, maar juist individueel, zou ook het toestaan van ‘mantelzorgwoningen’ versoepeld kunnen worden. Momenteel zijn dergelijke woningen alleen nog mogelijk bij noodzakelijke zorgverlening. Strikte voorwaarden beperken het plaatsen van zo’n woning naast of achter het huis, of bijvoorbeeld de ombouw van een grote garage. Jongeren zouden intrek kunnen nemen in een eigen woonunit op het perceel van hun ouders, met op termijn een omruil: de jongeren met hun gezin in het woonhuis en ouders als ze alleen komen te staan in de ‘aanleunwoning’. De kosten zijn laag en er is geen wachtlijst. Uiteraard is deze oplossing alleen haalbaar voor mensen met een ruimere tuin.

Klik en lees meer artikelen over woningnood en de totstandkoming van deze artikelreeks.