genieten

Is bezwaar of schadeclaim bij sanering Klein Oisterwijk mogelijk?


Mag dit zomaar? Is er geen vergunning nodig? Kunnen we bezwaar maken tegen deze plannen? Het zijn vragen die opkomen bij de vaste gasten van camping Klein Oisterwijk. Protesteren en je mening geven op social media kan misschien helpen, maar hoeveel zeggenschap hebben deze mensen formeel?

De camping Klein Oisterwijk is voornemens om komende jaren te stoppen met het aanbieden van plekken voor stacaravans. Daarvoor in de plek wil de camping verhuuraccommodaties plaatsen. In reactie op de aankondiging van dit plan zijn veel huidige huurders boos en teleurgesteld. Onder deze eigenaren van stacaravans blijkt een groot aantal zich af te vragen of ze tegen dit besluit bezwaar kunnen maken bij de gemeente, of dat ze een schadevergoeding kunnen eisen. Uit navraag door onze redactie blijkt dat nog niet zo eenvoudig te zijn.

Bezwaar bij gemeente?
De gemeente is de organisatie die bestemmingsplannen maakt en vergunning geeft voor het gebruik van bepaalde terreinen, zoals dat van een camping. Een woordvoerder laat weten dat de gemeente bekend is met de herstructurering van Streekpark Klein Oisterwijk, ‘er is echter formeel nog geen aanvraag ingediend door de initiatiefnemer.’ De vraag is nog of dat nodig is. ‘Een deel van de plannen is direct zonder vergunning of aanpassing van het bestemmingsplan mogelijk. Voor bouwwerken voor recreatief nachtverblijf (chalet, trekkershut, stacaravan, etc.) is in beginsel geen omgevingsvergunning nodig, voor zover ze voldoen aan de voorwaarden in art. 3, lid 2, bijlage II Bor (niet hoger dan 5 meter en opp. max. 70 m2). Voor een recreatiewoning is wel een omgevingsvergunning nodig.’

Jarenlang staan ze er en worden met plezier gebruikt, ieder zijn eigen plekje …

Als er een vergunning nodig is, dan kunnen belanghebbenden bezwaar maken. Maar wie is in voldoende mate belanghebbende? Belanghebbenden zijn degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. ‘Dit zijn in ieder geval personen die in de nabijheid van de planlocatie wonen. Of huurders ook als belanghebbend kunnen worden gezien hangt af van concrete omstandigheden van het geval. De vraag of iemand belanghebbend is wordt, na het indienen van een bezwaarschrift, getoetst door een onafhankelijke bezwaarschriftencommissie.’ Als dat zo wordt erkend, dan beslist het college (burgemeester en wethouders) of het belang van die belanghebbende zwaarder weegt dan dat van de camping. Dat besluit kan daarna eventueel voorgelegd worden aan een rechter. Uit navraag bij een jurist blijkt er echter voor de kampeerder weinig kans van slagen.

Schadevergoeding?
Als er sprake is van gedwongen vertrek, is er dan een schadevergoeding mogelijk? Dit hangt af van de voorwaarden die er in de diverse huurovereenkomsten staan vermeld, en of er geen andere afspraken zijn gemaakt. De basis is het nakomen van die afspraken, en bij gedwongen afwijking daarvan zou eventueel een schadevergoeding mogelijk zijn. Als in een huurcontract de Recron voorwaarden zijn aangehouden, en er niet bewijsbaar iets anders is afgesproken, dan is het waarschijnlijk dat er bij beëindiging van het contract geen hogere vergoeding mogelijk is dan in die voorwaarden staan vermeld.

Volgens die Recron voorwaarden mag een ondernemer een herstructureringsplan uitvoeren, en stelt deze: ‘Om tot opzegging over te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.’ Er zou dan een opzegtermijn gelden van een jaar. Vooralsnog lijkt die situatie nog niet het geval, is nog niet duidelijk of er een vergunning nodig is, laat staan wordt afgegeven, en zou daarmee de opzegtermijn nog niet in kunnen gaan.

Onkosten
Indien voor de betreffende campinggast geen gelijkwaardige plaats meer beschikbaar is op het terrein, heeft de campinggast recht op een tegemoetkoming van € 1.482,- voor een enkele unit, of € 2.233,- voor een dubbele of geschakelde unit. Bovendien mag de huurder de laatste zes maanden van de opzegtermijn gratis gebruik blijven maken van zijn standplaats.

Alleen als de campingeigenaar op het moment dat hem een aankomende herstructurering bekend was, willens en wetens waarschuwingen naar huurders heeft nagelaten, waarvan hij wist dat deze grote investeringen zouden gaan doen, zouden campinggasten voor daarna gemaakte kosten mogelijk aanspraak kunnen maken op een gedeeltelijke schadevergoeding. Als altijd, is daarvoor bij verschil van mening, bewijs en een rechter nodig…