ondernemers

Is sociale huur in Oisterwijk een fopspeen voor de woningzoekenden?


Door het tekort aan sociale woningen, besloot de gemeenteraad om 35% sociale woningen te laten realiseren bij nieuwbouw. Maar aan de achterkant worden bestaande sociale huurwoningen overgeheveld naar de vrije markt.

Door: Inge Dekker /  Pit Onderzoek

De gemeente maakt zogeheten prestatieafspraken met de woningcorporaties: waar is behoefte aan in de gemeente en hoe wordt daar aan voldaan. In de afspraken voor 2021 staat onder andere beschreven dat er een tekort is aan huurwoningen in het prijssegment tussen de €735 en €1000. Dat segment is er voor mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning, waarvoor een huur boven €1000 of koophuis (nog) niet betaalbaar is. Belangrijk dus dat ook aan die behoefte voldaan wordt. De gemeente vraagt daarom aan de corporaties: “een deel van de sociale huurwoningen over te hevelen naar de vrije markt. Waarbij de afname wordt gecompenseerd door nieuwbouw van senioren- en starterswoningen.”

Compenseren
Het gevolg daarvan is wel, dat zodra de woningbouwcorporatie sociale huurwoningen overhevelt, er meer dan de door de raad overeengekomen 35% sociale nieuwbouw bij moet komen. Men moet immers voldoen aan de 35% afspraak en daar bovenop de overgehevelde woningen compenseren.

De woordvoerder van Gemeente Oisterwijk legt uit: “We zijn niet meer volledig afhankelijk van de vrije sector, die vaak de huurprijzen zo hoog mogelijk maakt. Door van woningcorporaties te vragen om de woningen die zij als middenduur gaan verhuren te compenseren met nieuwbouw van sociale woningen, ontstaat er een gelijk aantal sociale huurwoningen en een hoger aantal middendure huurwoningen. De opgave om extra sociale huurwoningen te realiseren wordt dan elders gerealiseerd in de vorm van nieuwbouw.”

De gemeente kan geen maximale huur opleggen aan de corporaties; ze kan dat slechts vragen. Daarnaast krijgen we desgevraagd geen duidelijkheid – van zowel Leystromen of de gemeente – over hoe die compensatie precies in zijn werk gaat; valt dat binnen de 35% sociale nieuwbouw afspraak? Moeten de compensatie woningen eerst gerealiseerd worden voordat er overgeheveld mag worden? Ook het aantal woningen is nog onbekend. De woordvoerder van Leystromen gaf aan dat het maar mondjesmaat zal gebeuren, omdat de vraag naar sociale huurwoningen ook erg groot is.

Fopspeen

Kijkend naar afgelopen jaren en het huidige beleid, lijkt die 35% sociale woningbouw telkens uitgesteld te worden of doorgeschoven naar het volgende bouwproject. Dat lijkt door twee dingen te komen; een ad hoc beleid en de 35% afspraak.

Die 35% sociale woningbouw opdracht geldt niet per project, maar voor de totale woningbouwontwikkeling. Zodra een bouwlocatie vrijkomt, vragen gemeente, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars zich af: ‘Wat zullen we hier doen?’ Voor gemeente en projectontwikkelaars is het financieel onaantrekkelijk of zelfs onmogelijk om sociale woningen te bouwen; opbrengsten zijn beduidend lager. Vanwege het ad hoc beleid lijkt er per project een onderhandelingsstrijd te ontstaan, waarbij de sociale woningbouw steeds als hete aardappel wordt doorgeschoven.

Prioritering

Daarnaast ontbreekt een langetermijnvisie. Een woningbouwvisie van pakweg tien jaar zou een oplossing kunnen bieden als daar in wordt opgenomen wie, wat, waar en wanneer zal bouwen. De coalitiepartijen hebben beloofd dit jaar nog een nieuwe woonvisie op te stellen.

Dan zal echter eerst in kaart moeten worden gebracht hoeveel procent sociale woningbouw er afgelopen twee jaar is gerealiseerd, want die informatie ontbreekt. Pas dan kan de raad met een duidelijke prioritering niet alleen voorrang gegeven aan dat segment waar een tekort aan is, maar ook voorrang geven aan de eigen opdracht: de realisatie van die 35%.

Lange termijn

De nieuwe wethouder Eric Logister begrijpt de gevoelens en kwam dat ook in Den Bosch tegen waar hij eerder wethouder was. Maar volgens hem zit het genuanceerder in elkaar: “35% is een enorme opgave en de gemeente werkt hard om dat voor elkaar te boxen. Als je kijkt naar de projecten van de afgelopen jaren, is het moeilijk om 35% bij ieder project te behalen. Dat is niet direct uit onwil, maar ook omdat het financieel rendabel moet zijn. Projectontwikkelaars zijn niet direct op zoek naar redenen om eronderuit te komen, de meeste zien wel dat een mix het project meerwaarde geeft. Het blijft heel goed puzzelen.”

Het kan snel gaan, soms zelfs met hele woonunits tegelijk (Bron: Gemeente Oisterwijk).

Op de vraag of hij voorstander is van een lange termijn visie, zegt Eric Logister volmondig “Ja, we moeten zo snel mogelijk met de raad daarover in gesprek. We noemen het de woon-zorg visie omdat een combinatie van zorg en wonen echt aandacht verdient. We willen meer duidelijkheid voor inwoners en woningcorporaties.”

In 2021 willen ze in kaart brengen “wat de kansen zijn van woningzoekende groepen en hoe we die kansen kunnen vergroten èn op basis daarvan kaders stellen. Maar het is niet zo dat ik als wethouder even kan gaan zeggen wat de corporaties moeten gaan doen. Dat is een keuze die in Nederland gemaakt is. Wat ik op korte termijn zie aankomen zijn gesprekken met het college, de raad, woningzoekenden en corporaties.”

Heeft u vragen of opmerkingen aan de onderzoeksredactie? Mail dan naar info@PITOnderzoek.nl